НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

Нужно ли возвращать арендатору деньги которые он оплатил по итогам аукциона, если он уже построил объект недвижимости и решил выкупить участок до истечения срока аренды?

Распечатать

Вопрос

Нужно ли возвращать арендатору деньги которые он оплатил по итогам аукциона, если он уже построил объект недвижимости и решил выкупить участок до истечения срока аренды?

 

Ответ юриста

Удовлетворение такого требования зависит от обстоятельств досрочного расторжения договора, в том числе от того, действия какой из сторон договора привели к расторжению. Если это были действия арендатора, то в удовлетворении требования будет отказано.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной (государственной) собственности (далее - земельный участок МГС), регулируются гл. V.1 ЗК РФ. В ст. 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Размер арендной платы за земельный участок МГС устанавливается согласно ст. 39.7 ЗК РФ в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. В случае заключения договора на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка МГС размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). По смыслу данной нормы договор по итогам аукциона заключается по цене, предложенной победителем аукциона, изменение предложенной цены сторонами не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На практике встречаются случаи, когда арендатор уплачивает арендную плату за весь срок аренды при заключении договора (в частности, это характерно для заключения на торгах договора аренды земельного участка под строительство), а договор аренды прекращается или расторгается досрочно. В таких случаях некоторые арендаторы пытаются взыскать часть арендной платы с арендодателей за период с момента расторжения договора до даты истечения срока договора. Судебная практика показывает, что правомерность данных требований зависит от конкретных обстоятельств дела.

В тех случаях, когда был заключен на торгах договор аренды земельного участка под строительство на определенный срок, а арендатор завершил строительство раньше, суды считают, что на стороне арендодателя не возникло неосновательного обогащения. При этом суды указывают на следующее: 1) спорная сумма, уплаченная арендатором как победителем торгов является платой не только за использование земельного участка, но и за предоставление права заключить соответствующий договор аренды земельного участка; 2) использование земельного участка в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренной договором является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли или действий арендодателя по исполнению обязательств, предусмотренных условиями конкурса и договором аренды (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 N Ф04-169/2017 по делу N А75-4399/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2017 N Ф04-213/2017 по делу N А75-10412/2016).

При иных обстоятельствах суды могут удовлетворить требования арендатора. Такие обстоятельства должны не зависеть от воли арендатора и соответствовать по характеру положениям ст. 620 ГК РФ, согласно которым по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Соответственно, неосновательное обогащение может быть взыскано с арендодателя, если арендатор не может по независящим от него причинам использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды. Так, суд признал правомерными требования арендатора, поскольку арендодателю было заведомо известно, что согласованный по договору аренды земельный участок юридически не мог быть использован арендатором по указанному в договоре назначению, а именно: для строительства, реконструкции капитальных объектов, поскольку земельный участок расположен в границах строгого регулирования застройки и зоны охраняемого культурного слоя, зоны памятников археологии, границах красных линий улично-дорожной сети. В итоге суд взыскал неосновательное обогащение с арендодателя за период с момента досрочного расторжения договора до момента истечения оплаченного срока аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.04.2017 N Ф05-18308/2015 по делу N А40-116976/2014).

{Вопрос: Подлежит ли удовлетворению требование о взыскании уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности, вследствие досрочного расторжения договора? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) {КонсультантПлюс}}

 

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, февраль 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

?>