НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

О споре членов садового товарищества с организацией, начавшей строительство многоэтажного жилого дома на территории нескольких земельных участков товарищества, скупленных для строительства частным лицом

Распечатать

Заявительница Н.Г. является членом садового товарищества. В текущем году на территории товарищества третьим (физическим) лицом были приобретены в собственность несколько садовых участков, которые в последующем были объединены в один участок с единым адресом. В течение летне-осеннего периода на данном участке велись работы по очищению территории от ветхих построек, насаждений, выравниванию уровня земли.

В октябре текущего года к председателю садоводческого товарищества обратился представитель юридического лица – застройщика с просьбой о разрешении подсоединения к электропроводам товарищества, предъявив разрешение на строительство десятиэтажного многоквартирного дома. Председатель отказал в просьбе представителя застройщика.

В этом же месяце члены товарищества обратились с заявлением в Администрацию О-го района г. Ижевска, Прокуратуру г. Ижевска, Прокурору УР и к главе УР с просьбой отзыва разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома на дачном массиве товарищества, считая, что данное разрешение на строительство выдано с нарушением действующего законодательства РФ. Кроме того, члены товарищества в своем заявлении указали на неправомерные действия работников застройщика:

- разрушение верхнего покрытия дороги грузовыми автомобилями грузоподъемностью свыше 3,5 тонн;

- отказ собственником земельного участка в благоустройстве проезжей части (до места застройки) товарищества;

- отсутствие обустройства для стока вод, в связи с чем, вся жидкая масса с места застройки протекает по проезжей части и стекает в местный водоем (пруд), который является единственным источником для полива огородов дачного массива;

- отсутствие забора по периметру участка в связи с начинающим строительством;

- при возведении многоэтажного жилого дома, нарушаются права собственников дачного поселка в связи с последующим нарушением инсоляции.

Н.Г. пояснила, что все дачные участки приватизированы и в настоящий момент товарищество оформляет документы по приватизации в общую собственность проезжей части площади товарищества. В доказательство своих претензий Н.Г. предоставила только заявление, которое собственники товарищества направили на рассмотрение в Администрацию Октябрьского района г. Ижевска и Прокуратуру.

 

Вопросы.

1. могут ли изъять у собственников земельные участки для строительства многоэтажного дома?

2. насколько правомерно застройщиком получено разрешение на строительство?

3. после приватизации проезжей части, могут ли собственники участков запретить застройщику проезжать на большегрузном транспорте?

4. вправе ли председатель товарищества запретить застройщику подключаться к электрическим сетям товарищества?

5. имел ли право собственник объединить приобретенные им земельные участки?

 

Ответ юриста

Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарными правилами содержания территорий населенных мест, нормативными правовыми актами Удмуртской Республики – правилами застройки.

1. Согласно статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Отчуждение недвижимости установлено ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд осуществляется по правилам установленными статьей 279 ГК РФ и действующим земельным законодательством РФ. Из чего следует, изъять земельный участок, находящийся в собственности, могут только на основании утвержденного генерального плана, уведомив собственника не менее, чем за один год о предполагаемом изъятии с предложением выкупа.

В случае, если собственник откажется от поступившего предложения, дело подлежит рассмотрению в суде по иску о выкупе земельного участка.

Таким образом, процедура изъятия земельного участка, находящегося в собственности, строго определена законом и оснований самовольного изъять у собственников товарищества, возражающих против возведения многоэтажного жилого дома, земельные участки нет.

2. пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) установлено: Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществлять строительство.

п.4 статьи 51 ГрК РФ разъясняет, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

п. 7 ст. 51 ГрК РФ прописан перечень документов, которые застройщик должен предоставить к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, если застройщиком соблюдены все требования и были представлены все документы, перечень которых установлен, то разрешение на строительство выдано на законных основаниях.

Полномочиями, по осуществлению контрольной функции по проверке предоставленных застройщиком документов и выдачи разрешения на строительство, наделена прокуратура, куда, собственно говоря, уже обратились собственники садового товарищества.

3. ст. 136 ч. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) указано, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко ….дачных домов с приусадебными участками или без них, если данные дома расположены на земельном участке, который имеет общую границу и в пределах которого имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества - ст. 144 ЖК РФ.

В п. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, что правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

В ст. 149 ЖК РФ закреплены основные права председателя товарищества, среди которых прямого права на представление интересов от имени товарищества и членов товарищества нет. Имеется только ссылка на Устав товарищества.

Ст. 138 ЖК РФ установлены обязанности товарищества, к одним из которых относятся: принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательным пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом.

Таким образом, права, на определенные действия председателя товарищества, обязательно должны быть закреплены в Уставе товарищества собственников, но у обратившейся за консультацией Н.Г. Устава с собой не было.

Поэтому, отвечая на вопросы 3 и 4, запретить пользоваться проезжей частью на территории товарищества председатель и собственники не имеют права, поскольку это - общая дорога (общее имущество), запрет может быть установлен только на основании решения суда, а вот составить письменное соглашение о последующем благоустройстве и восстановлении проезжей части – имеет полное право.

О подключения застройщика к линиям электропередачи товарищества. Этот вопрос председатель товарищества вправе согласовать только с письменного согласия гарантирующего поставщика (электроснабжающей организации), согласно Постановлению Правительства РФ от 27.12.2004 г. № 861 (в ред. от 30.09.2015 г.) «Об утверждении правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг…».

О праве собственника объединить приобретенные им земельные участки. Собственник нескольких земельных участков имеет право их объединить. Для этого он предоставляет заявление об объединении земельных участков и присвоении ему единого почтового адреса. Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», собственник производит межевание – установление земельных границ единого участка, как требует ФЗ. О дате, времени о предстоящем межевании уведомляются все заинтересованные собственники прилегающих земельных участков. В случае неявки кого-либо из собственников организация, осуществляющая установление границ земельного участка, уведомляет письменно о необходимости в согласовании этих границ. Если же кто-либо из заинтересованных лиц не явился повторно, организация публикует в газете объявление об установлении границ земельного участка и по истечении 30 дней границы земельного участка считаются согласованными.

Рекомендации юриста.

В связи с тем, что Н.Г. предоставила недостаточно документов, можно рекомендовать следующее:

В отношении жидких масс, стекающих в водоем садоводческого товарищества, следует обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Удмуртской Республике, которое выдаст предписание в части проведения проверки ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». ФБУЗ проведет обследование, составит соответствующие протоколы осмотра и необходимые экспертизы. Таким образом, о нарушении застройщиком прав собственников садового товарищества либо отсутствии нарушения будут соответствующие документы.

Инсоляция определяется фактическими параметрами стройки, т.е. утверждать о нарушении прав собственников садовых участков по естественному освещению в настоящий момент нельзя, так как застройка участка не осуществляется. В данном случае должна быть проведена экспертиза проекта строительства дома (ст. 49 ГрК РФ), которая может указать наличие или отсутствие нарушений.

Кроме того, в последующем собственники садовых участков могут обратиться с заявлением о несоответствии выполняемого строительства строительным нормам и требованиям проекта стройки в государственный строительный контроль (ст. 54 ГрК РФ).

Поскольку председатель товарищества направил заявление в контролирующие органы г. Ижевска, Н.Г. было пояснено, что заявление рассматривается в течение 30 дней с даты регистрации заявления (ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), в исключительных случаях срок может быть продлен, но не более, чем на 30 дней (п. 2 ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ») о чем будет письменное уведомление на имя председателя товарищества.

Отмена разрешения на строительство находится в компетенции контролирующих органов, либо осуществляется в судебном порядке на основании искового заявления с предоставлением соответствующих доказательств.

 

Юрист Коротаева Наталья Геннадьевна, тел. 89124610561

Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015»

?>