НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Право-инфо

ШТРАФ ЗА ОТСУТСТВИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Распечатать

По материалам журнала "Главная книга"

М.Г. Мошкович, старший юрист

 

С 6 августа резко выросли административные штрафы за использование объекта капстроительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Поправки огорчительны еще и потому, что наказать за такое нарушение могут не только собственников зданий, но и арендаторов отдельных помещений.

 

Кто должен платить

Законное использование построенного или реконструированного дома в большинстве случаев возможно только при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <1>. Под исключение подпадают случаи, когда для строительства или реконструкции не требовалось разрешение на строительство, в частности <2>:

  • изменения, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности объектов и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции;
  • капремонт.

Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию был и раньше, просто сейчас он вырос, и довольно существенно <3>.

Проблема состоит в том, что получать разрешение на ввод в эксплуатацию построенного либо реконструированного здания должны застройщики <4>. А штрафовать за его отсутствие могут тех, кто непосредственно эксплуатирует здание или его часть. Это подтвердил еще Пленум ВАС в 2011 г. Очевидно, что в случае сдачи помещения в аренду таковыми являются арендаторы. Причем если в здании их несколько, то оштрафован может быть каждый из арендаторов <5>.

Несколько позже ВАС отметил, что при наличии оснований привлечь к ответственности могут как арендатора, так и арендодателя либо обоих вместе <6>.

 

Справка. Срок давности для штрафа в сфере градостроительной деятельности - 1 год <7>. Но использование здания без разрешения на ввод в эксплуатацию - нарушение длящееся, и годичный срок отсчитывается с момента его обнаружения <8>.

 

Штрафуют и арендаторов, и собственников

Практика показывает, что вопрос вины арендатора ни судьи, ни проверяющие как-то специально не разбирают. Приведем несколько примеров.

1. Компания оказывала услуги автомойки в арендованном помещении подземного гаража-стоянки. Он был объектом незавершенного строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось.

По результатам прокурорской проверки Мосгосстройнадзор оштрафовал компанию, суды признали штраф правомерным <9>.

2. ИП торговал ювелирными изделиями в торговом комплексе. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у владельца здания изначально было. Просто потом его опротестовала прокуратура, и разрешение отозвали. Что не помешало наказать арендатора, поскольку на момент проверки предприниматель эксплуатировал объект без такого разрешения <10>.

3. ИП, арендовав помещение в торговом центре, обратился к арендодателю с запросом относительно разрешения на ввод здания в эксплуатацию, однако ответа не получил. Тем временем в центре была проведена прокурорская проверка и ИП был привлечен к ответственности <11>.

Впрочем, мы нашли и судебное решение, благоприятное для арендатора. ООО объяснило в суде, что многоквартирный дом, в котором компания арендовала встроенное нежилое помещение, был полностью заселен. В такой ситуации арендатор никак не мог предполагать, что здание не введено в эксплуатацию. А узнав об отсутствии разрешения, быстро переехал в другое место. Штраф удалось отбить в апелляционной инстанции <12>. Но такое решение - скорее исключение из общего правила.

Интересно, что собственников, сдавших свои помещения в аренду, факт эксплуатации помещения другим лицом тоже не защищает от административной ответственности. Судьи вполне справедливо указывают, что обязанность получать разрешение лежит на собственнике и передача помещений в аренду другим лицам его от этой обязанности не освобождает <13>.

 

Что же делать?

Чтобы не попасть под теперь уже миллионный штраф, нужно заранее принять меры предосторожности:

  • требуйте разрешение на ввод в эксплуатацию до подписания договора аренды;
  • требуйте, чтобы в договоре аренды был указан кадастровый номер здания. Ведь разрешение на ввод в эксплуатацию - основание как для кадастрового учета, так и для регистрации прав, если только это не объект незавершенного строительства <14>. По кадастровому номеру вы сможете заказать выписку из ЕГРН и увидеть, что вам хотят сдать "недострой";
  • включайте в договор обязанность арендодателя представлять вам копию нового разрешения в случае проведения каких-либо работ, требующих его получения, например реконструкции;
  • прописывайте в договоре обязанность арендодателя сообщать вам о любых проблемах с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе о его отзыве или оспаривании;
  • установите в договоре штраф за нарушение арендодателем вышеперечисленных обязанностей, а также оговорите, что будете взыскивать с него ущерб, если вас оштрафуют.

Конечно, 100%-ной защиты от штрафа это не даст, но по крайней мере в суде вы сможете заявить о том, что приняли все меры для соблюдения действующих правил. Возможно, это поможет доказать вашу невиновность. Ведь без вины никого нельзя штрафовать <15>.

 

Справка. Юридическое лицо признается виновным, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению <15>.

 

Если, предположим, вы представите доказательство того, что арендодатель попросту обманул вас, заявив, что разрешение есть, либо показав фальшивку, тогда шансы отбить штраф есть.

 

* * *

КоАП допускает замену штрафа устным замечанием, если совершенное нарушение малозначительно <16>. Но в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию этот аргумент не проходит <17>.

 

--------------------------------

<1> ч. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ

<2> ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ

<3> ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ

<4> ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ

<5> п. 7 Постановления Пленума ВАС от 17.02.2011 N 11

<6> п. 11 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73

<7> ч. 1, 2 ст. 4.5 КоАП РФ

<8> п. 19 Постановления Пленума ВАС от 27.01.2003 N 2

<9> Постановление 9 ААС от 31.05.2019 N 09АП-16868/2019

<10> Постановление 12 ААС от 15.07.2015 N 12АП-5662/2015

<11> Постановление 17 ААС от 22.11.2018 N 17АП-14897/2018-АКу

<12> Постановление 11 ААС от 05.04.2018 N 11АП-2071/2018

<13> Постановления 3 ААС от 13.10.2015 N А33-10161/2015; 7 ААС от 20.02.2019 N 07АП-478/1

<14> п. 10 ст. 40 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

<15> ст. 2.1 КоАП РФ

<16> ст. 2.9 КоАП РФ

<17> Постановление 17 ААС от 22.11.2018 N 17АП-14897/2018-АКу

 

Статья впервые опубликована в журнале "Главная книга", N 19, 2019