Земельные вопросы: участки, границы

Заявительница является единоличным собственником земельного участка, расположенного в дачном кооперативе «П-во», на котором имеются хозяйственные постройки и жилой дом. Несколько месяцев назад сменился собственник смежного земельного участка, и у него возникли претензии к заявительнице по поводу того, что её жилой дом расположен слишком близко к их общей границе, из-за чего все осадки с крыши этого дома попадают на его земельный участок, а также часть его земельного участка постоянно находится в тени. Сосед предупредил заявительницу, что если она не примет срочных мер, то он обратится в суд с иском о том, чтобы суд обязал ее каким-то образом перенести дом дальше от границы. Дом заявительницы был построен в 1994 году,  и прошлый собственник соседнего участка никаких претензий по поводу расположения дома не имел.

Вопрос: действительно ли суд может обязать перенести дом на несколько метров. 

Ответ.

К строительным и санитарным нормам и правилам, которые регулируют порядок застройки земельного участка и размещения на нем насаждений относятся строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» (утверждено Постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 года № 18-51).

Согласно пункту 6.7 СНиП 30-02-97, «Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно- бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) - 3 м;

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.».

Из указанных положений следует, что расположение дома заявительницы вблизи границы со смежным земельным участком (на расстоянии 50 см. с её слов) незаконно. Но  указанные СНиП, которые, согласно пункту 1.1 распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, зданий и сооружений, были приняты и введены в действие Постановлением № 18-51 Госстроя Российской Федерации от 10 сентября 1997 года, а дом на участке был построен еще в 1994 году, то есть до принятия указанных СНиП.

О том, что указанные СНиП не применяются при рассмотрении дел в отношении строений, возведенных до их принятия, свидетельствует многочисленная судебная практика:

Апелляционное определение Тюменского областного суда от 18 июня 2012 г ода по делу № 33-2348/2012

«Судебным постановлением установлено, что указанные истцом СНиП были приняты и введены в действие Постановлением Госстроя Российской Федерации от 10 сентября 1997 года N 18-51 и согласно п. 1.1 распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, зданий и сооружений. Тогда как из материалов дела следует, что дом, снести который просит истец, был построен значительно раньше 1997 года, застройка территории СПК "<...>" осуществлялась до принятия указанных СНиП.».

Апелляционное определение Красноярского областного суда от 10 сентября 2012 года по делу № 33-7727

«Кроме того, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы А. о нарушении А.А. СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения" (утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51) в части расстояния, на котором дом должен находиться от границы смежного земельного участка, так как садовый дом, принадлежащий ответчице, был построен еще в 1966 г.».

Кроме того, необходимым условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность всех следующих обстоятельств: наличия вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права истца; обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании истцом имущества; факта того, что препятствия имеют реальный, а не мнимый характер.

При рассмотрении исковых требований об обязании ответчика перенести дом или иные постройки, юридически значимым обстоятельством является нарушение в результате возведения сооружения прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Так, установлено, что главные доводы соседа смежного земельного участка в нарушении его прав заключаются в недостаточной инсоляции (затенении) его земельного участка, а также попадании осадков на его земельный участок.

Между тем, уровень инсоляции для садовых участков нормативными актами не предусмотрен. В ряде судебных дел истцами проводятся строительно-технические и экологические экспертизы на предмет нарушения при строительстве указанных выше СНиП. Также может быть выявлено, что отбрасываемая тень влияет на насаждения, расположенные в непосредственной близости от дома, кроме тени образуется микроклимат отрицательно влияющий на насаждения (Определение Самарского областного суда от 4 июня 2012года  № 33-5051).

Между тем, из анализа судебной практики, следует, что если такие обстоятельства и будут установлены в результате проведенной экспертизы, то суд может обязать ответчика разве что переделать забор, который не должен быть сплошным (например в виде штакетника или сетки рабица). То есть, в отношении капитальных построек и жилых домов в частности, суды в подавляющем большинстве случаев стоят на стороне истцов.

Как указал Московский областной суд в Определении от 01.11.2011 года по делу № 33-22179/2011, «в соответствии с вышеуказанными нормами права возведение крыльца с нарушением требований СНиП, не является безусловным основанием для удовлетворения требования Ж.В. демонтаже крыльца, поскольку требования СНиП не являются прямыми нормами, а относятся к категории технических норм. Однако, сам факт нарушения указанных норм не является основанием для сноса сооружений, построенных с нарушением СНиП.».

Также отмечается, что требование истцов о переносе дома на садовом участке на несколько метров является для ответчиков фактически неисполнимым, поскольку перенос капитальной постройки без причинения несоразмерного ущерба всей постройки невозможен, и необходима полная разборка конструкций. Полагаем, что в соответствующей тенденции проявляется в том числе патерналистская направленность действующего законодательства и судебной практики, стоящих на стороне лиц, которые в силу своих не всегда правомерных действий по причине незнания определенных норм и правил могут быть лишены существенных для них благ.

В отношении доводов соседа заявительницы о том, что осадки с крыши дома попадают на его земельный участок,  заявительнице было указано следующее:

Как  было сообщалось выше, в силу положений СНиП скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок. В отношении указанных доводов, в случае если они подтверждаются доказательствами, например фотоснимками, пояснениями свидетелей, экспертными заключениями, суды занимают строгую позицию и в большинстве случаев требуют от ответчиков оборудовать водослив с крыши на свой земельный участок.

Таким образом, по результатам проведенной консультации до заявительницы были доведены вероятные перспективы рассмотрения дела в суде, по которым требование о переносе дома вглубь участка удовлетворено не будет сразу по нескольким описанным выше причинам. В то же время в целях избежания временных и финансовых издержек в связи с рассмотрением дела в суде, ей было рекомендовано оборудовать ливневку, чтобы  дождевая вода не попадала на соседний участок.

Соболев Алексей Владимирович,

юрист ООО «ЮК «Бизнес Аналитика»,  тел. 8 912 753 60 15, почта: Sobolev@b-a.su

Консультация дана в ноябре 2015 г.