Наследство, дарение

     В 1993 г. умер отец заявительницы Н-вой, после его смерти открылось наследство, состоящее из жилого дома с пристройками, принадлежавшего ему на основании решения районного народного суда г. Ижевска от 1949 г. Наследственное имущество после смерти умершего отца фактически принял старший брат заявительницы Н-ков Ф., стал проживать в вышеуказанном доме и проживает до настоящего времени. С 2001 г. в доме проживает также младший брат заявительницы Н-ков Т. В этом же доме в настоящее время проживает сама заявительница и ее сестра М.
     Наследственные права на дом и пристройки в установленный срок оформлены не были. Братья Н-ков Ф. и Н-ков Т. обращались к нотариусу с заявлением о выдаче им свидетельств о праве на наследство, однако им было отказано в силу пропуска срока для принятия наследства и отсутствия подтверждения факта родственных отношений наследников с наследодателем (обусловленного ошибками в записях имен отца и братьев).
     Братья обратились в районный суд г. Ижевска с заявлением об установлении факта родственных отношений между ними и умершим отцом. В 2006 г. судом был установлен факт родственных отношений между отцом Н-вой и его сыновьями Н-ковым Ф. и Н-ковым Т., а также установлен факт принятия наследства, открывшегося после смерти отца Н-вой в пользу Н-кова Ф. В удовлетворении требований Н-кова Т. об установлении факта принятия наследства суд отказал в связи с тем, что тот приехал на постоянное место жительства в Ижевск только в 2003 г., о смерти отца узнал в 1997 г. Заявление о восстановлении срока, установленного для принятия наследства, младшим братом не подано.
     Заявительница Н-ва и ее сестра М. обратились в суд с иском к Н-кову Ф. о признании данного жилого дома с пристройками имуществом, входящим в наследство после смерти отца Н-вой и признания права собственности на это имущество в 1/3 доле за каждым (обе сестры и старший брат). В процессе судебного разбирательства сестер со слов заявительницы принудили к заключению мирового соглашения, по которому стороны пришли к соглашению о признании права собственности на указанный жилой дом с пристройками в размере за Н-вой – 1/4 доли, её сестрой М. – 1/4 доли и Н-ковым Ф. – 1/2 доли. Право собственности их отца признано подлежащим прекращению. Впоследствии данное мировое соглашение заявительницей было обжаловано, однако кассационным определением от 23.11.2009 г. оставлено без изменения.
Правоустанавливающие документы на землю у заявительницы отсутствуют, поскольку в оригинале документ, подтверждающий право наследодателя на землю, находится у старшего брата. Брат в свою очередь от предоставления документа отказывается.
     Известно о существовании распоряжения 1950 г. о предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование наследодателю.
     Совместное проживание сестер с братьями затруднено в силу неоднократного нанесения побоев братьями, что было также предметом судебных разбирательств.
     Вопрос. Как можно продать принадлежащие заявительнице и её сестре доли в рассматриваемом доме?
     После рассмотрения дополнительно запрошенных правоустанавливающих документов на дом и земельный участок, а также судебных решений, юрист отвечает следующее.
Из документов следует, что в данной ситуации разграничено право собственности на дом, но отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, в связи с чем необходимо установление прав на нее собственников соразмерно их долям в праве на дом.
     Если гражданину до вступления в силу Земельного Кодекса РФ было предоставлено право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, он может безвозмездно оформить право собственности на этот участок. В собственность могут быть предоставлены также государственные или муниципальные участки, за исключением тех, которые законом запрещено передавать в собственность граждан.
Земельный кодекс РФ не предусматривает передачу гражданам земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, но если они были переданы до его введения в действие, то граждане сохраняют право их использования без права распоряжения ими. Пользователь может возводить на участке здания и сооружения, которые будут являться его собственностью. Граждане, которым были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в любые сроки, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
     Гражданин, к которому перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на таком земельном участке, также может зарегистрировать право собственности на участок.
     С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
     Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права на земельный участок. Регистрации подлежат также сделки с недвижимым имуществом.
Кадастровый учет предназначен для того, чтобы "привязать" запись в Едином государственном реестре к конкретному индивидуальному объекту на местности. Если объект недвижимости не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
     Заявительнице предложены следующие действия по решению вопроса: 
     Вариант 1. 
     Ей и ее сестре рекомендовано продать доли в праве собственности на дом с преимущественным правом покупки Н-ковым Ф. Разъяснено содержание п. 1,2 ст. 250 ГК РФ:
     При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
     Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
     Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу).
     При этом возникает сложность в продаже доли в связи с низкой ценой, на которую могут претендовать заявительница и ее сестра без отсутствия регистрации их прав на земельный участок.
     Вариант 2 - продажа долей в праве собственности на дом по более высокой цене. Заявительнице рекомендовано оформление прав на земельный участок (также общая долевая собственность) с последующей продажей долей в доме и долей на земельный участок.
     Из предоставленного заявительницей межевого плана от 27.12.2011 г. видно, что «межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности...» Следовательно, данный участок еще не поставлен на государственный кадастровый учет. Для его постановки необходимо подать соответствующее заявление. В настоящее время прием документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, осуществляют как федеральные государственные служащие Управления Росреестра по Удмуртской Республике, так и работники ФБУ «Кадастровая палата» по Удмуртской Республике.
     Документы для осуществления государственного кадастрового учета предоставляются по месту нахождения земельного участка - в территориальный отдел Управления Росреестра по Удмуртской Республике или межрайонный отдел ФБУ «Кадастровая палата» по Удмуртской Республике.
     Заявление о кадастровом учете и необходимые документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем в любой форме: а) лично; б) посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении (при этом подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке); в) в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования (заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя).
     Необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости.
- Межевой план.
- Форма заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.02.2008 № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества».
     Постановка на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня подачи заявления о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
     При осуществлении кадастрового учета в соответствии со статьями 26 и 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при выявлении оснований, может быть принято решение:
- о приостановлении осуществления кадастрового учета;
- об отказе в осуществлении кадастрового учета.
     Также заявителю необходимо найти любые документы, которые свидетельствовали бы о праве наследодателя на данный земельный участок (в республиканском и городском архивах никаких документов, не найдено, поскольку распоряжение 1950 г. о предоставлении земли нотариально не заверено). Нужно найти любые документы на застройку (на участке находятся жилой дом, гараж, мастерская, баня и др. сооружения, что обнаружено в ходе анализа судебных решений).
     Полный пакет документов (документ, удостоверяющий личность (паспорт), документ о праве на участок, кадастровый план участка, квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права) подать в Федеральную регистрационную службу по месту нахождения земельного участка, где будет внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Заявителю выдается расписка в получении документов, с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления.
     В течение месяца Регистрационная служба выдаст свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
     Вариант 3. Иск о признании прав на земельный участок.
     Этот вариант представляется недостаточно результативным, так как суд с большей долей вероятности откажет в иске, т.к. не предоставлены правоустанавливающие документы. При этом возвращаемся к варианту 2 - оформлению прав на земельный участок.

Симакова Елена Андреевна,
юрист ООО «Управляющая компания Кама»