НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

Об отказе Росреестра в регистрации сделки дарения или купли-продажи доли жилого дома на основании того, что в сделке дарения или продажи доли в доме должен присутствовать и земельный участок

Распечатать

Заявительница с братом унаследовали от родителей частный дом с земельным участком. Заявительница имеет в собственности 2/3 доли дома, её брат – 1/3 доли. В 2009 г. они провели межевание земельного участка, доставшегося им вместе с домом, на 3 участка, при этом сам дом остался на участке брата, а два других земельных участка принадлежат заявительнице.

Заявительница желает передать свои 2 доли в доме брату (подарить или продать), но Росреестр отказывает в регистрации такой сделки, заявляя, что дом без земли нельзя подарить или продать, и что вместе с домом необходимо подарить брату часть земельного участка. Заявительница желает подарить (продать) только свои доли в доме.

В подтверждение своих слов заявительница представила:

Кадастровые паспорта на вновь образованные земельные участки;

Межевой план;

Справку о присвоении адресов.

 

Вопрос.

Как заявительнице подарить или продать брату только свою долю в доме, чтобы оба земельных участка остались за ней.

 

Ответ юриста.

Основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

По смыслу вышеуказанной нормы, следует, что допускается продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая, когда  отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Таким образом, при межевании земельного участка, проведенного в 2009 году, выделение в натуре части дома с частью земельного участка было невозможно. Межевание земельного участка произведено таким образом, что дом фактически остался на участке, не принадлежащем участнику долевой собственности.

В соответствии со ст.25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

В связи с тем, что заявительница желает произвести отчуждение  своей доли дома путем дарения или продажи ее брату, являющемуся собственником земельного участка, на котором расположен этот дом, нет необходимости одновременно проводить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом, т.к. он уже находится в собственности брата.

Таким образом, отказ органов Росреестра в регистрации перехода права собственности доли жилого дома неправомерен.

В случае отказа регистрирующих органов заявительнице рекомендовано обратиться в суд с заявлением о признании недействительным отказа органов Росреестра в  регистрации перехода права собственности на спорное здание и возложении на органы Росреестра обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

 

Исупова Елена Алексеевна, юрист, электронная почта: elenaisupova.delo@yandex.ru, тел. 8-963-54-12-597.

Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015».

?>