НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

О расторжении Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по причине несоблюдения строительной организацией сроков строительства и ввиду фактической подмены Договора участия в долевом строительстве договором займа

Распечатать

Заявительница (пенсионерка, инвалид 2 группы) намеревалась заключить договор участия в долевом строительстве с ООО «ТТТ» (Застройщик), где объектом договора, по мнению заявительницы, являлась КГТ площадью 23 кв.м. КГТ планировалась в доме, для которого Застройщик обещал закладку фундамента в августе 2013 г., а заезд в конце 2013 г. (в дальнейшем срок сдачи объекта был перенесен на 1 квартал 2014 г.). На момент обращении Заявительницы к юристу (ноябрь 2013 г.) фундамент заложен не был.

Заявительницу несоблюдение первоначальных сроков не устраивало; она нашла вариант приобретения КГТ в уже построенном жилом доме, однако на просьбу о расторжении договора и возврате денежных средств директор ООО «ТТТ» ответил отказом, мотивируя его тем, что в полном объеме деньги вернуть не может, так как они направлены на строительство объекта. Часть уплаченных на строительство КГТ денег ООО «ТТТ» вернуло заявительнице в сентябре, а остальную сумму директор ООО в ближайшее время возвращать отказался. Полагая, что она состоит в договорных отношениях с ООО «ТТТ» по вопросу долевого строительства, заявительница с помощью стороннего юриста составила претензию на имя директора ООО «ТТТ», согласно которой требует вернуть переданные денежные средства в связи с невыполнением договорных обязательств.

Дополнительные сведения.

Никакой документации о предполагаемом застройщике заявительница не имеет, застройщик ничего не предоставлял, с разрешением на строительство и проектной документацией не знакома.

Заявительница предоставила 4 расписки, подтверждающие передачу директору ООО «ТТТ» как частному лицу денег в общей сумме 800000 руб. и возврату части этих денег в сумме 100000 руб. В данных расписках отсутствуют паспортные данные участников передачи денег и основания, по которым они передавались, что впоследствии вызовет сложность доказывания действительных фактов передачи денежных средств между данными конкретными лицами, равно как и оснований передачи.

Также заявительница предоставила так называемый «Договор о долевом строительстве», который по сути и по содержанию фактически являлся договором займа, заключенным с директором ООО «ТТТ».

Подробное описание правовой квалификации.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов…;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

На основании части 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 данного Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.

Ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, согласно ч. 1 данной статьи привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Есть прецеденты привлечения к административной ответственности по данной статье при аналогичных обстоятельствах.

РЕШЕНИЕ ЮРИСТА

Заявительнице разъяснено, что, являясь инвалидом II группы, она имеет право на получение всех видов бесплатной юридической помощи в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации».
Согласно ст. 6 данного Федерального закона бесплатная юридическая помощь оказывается в виде:
1) правового консультирования в устной и письменной форме;
2) составления заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового характера;
3) представления интересов гражданина в судах, государственных и муниципальных органах, организациях в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Аналогичные положения предусмотрены Законом Удмуртской Республики от 17.12.2012 № 70-РЗ «Об оказании бесплатной юридической помощи в Удмуртской Республике»

В связи с тем, что в бесплатном приеме адвокатами Раисе Григорьевне было отказано, ей рекомендовано обратиться в Управление Минюста России по УР за подробной информацией об учреждениях, занимающихся предоставлением бесплатной юридической помощи в УР.

Заявительнице также разъяснено, что в соответствии с Положением об Управлении Министерства юстиции Российской Федерации по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 21.05.2009 года № 147, на Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Удмуртской Республике возложены определенные полномочия в сфере адвокатуры, в том числе и по ведению реестра адвокатов субъекта РФ.

Также заявительнице рекомендовано обратиться в Инспекцию государственного строительного надзора при Министерстве строительства, архитектуры и жилищной политики УР по ул. Удмуртская, 205.

Государственный строительный надзор осуществляется:
а) при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации либо является типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы;
б) при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (далее - подрядчик), нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.
Предметом государственного строительного надзора является проверка:
а) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
б) наличия разрешения на строительство;
в) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также для проведения соответствующей проверки заявительнице рекомендовано обратиться в прокуратуру, поскольку этот орган осуществляет надзор за исполнением законов и соблюдением прав и свобод человека и гражданина.

Кроме того, заявительнице разъяснено, что согласно п.1,2,3 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В данном случае директор ООО «ТТТ» подменила договор участия в долевом строительстве договором займа.
Заявительнице рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением о признании данной сделки недействительной (с привлечением бесплатного адвоката, который представлял бы ее интересы в суде). При получении положительного судебного решения деньги ей должны быть возвращены.

Симакова Елена Андреевна,
юрист ООО «Управляющая компания Кама»,
Ноябрь 2013 г.

pp

?>