НТВП "Кедр - Консультант"

912-333

Услуги

О нарушениях при принятия решения о создании в многоквартирном доме ТСЖ и отказе от управления управляющей компанией

Распечатать

Гражданин А-тов, являющийся представителем жильцов многоквартирного жилого дома (адрес) г. Сарапула, обратился с жалобой в адрес Главного Федерального инспектора по УР аппарата полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе от жителей вышеуказанного дома по поводу принятия решения о создании в доме ТСЖ «Л-кое» и отказе от управления управляющей компанией ООО «АБВ».

В жалобе перечислен ряд моментов принятия решения (о создании ТСЖ и отказе от УК), которые, по мнению жильцов, решены с нарушением законодательства. Заявитель просит дать заключение юриста по перечисленным в жалобе моментам (вопросам).

ОТВЕТ ЮРИСТА

А. О нарушениях при проведении общего собрания жильцов и подсчете голосов при голосовании по принятым решениям.

Вопросы создания и деятельности ТСЖ регулируется главой 13 Жилищного кодекса РФ. Нормы Жилищного кодекса РФ нужно применять к отношениям в совокупности, а не брать отдельные статьи, как это делают в жалобе жители дома.
В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Порядок проведения общего собрания регламентирован ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что собственник квартиры в многоквартирном доме голосует не 1 (Одним) голосом, а голосом, размер которого пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Простым языком говоря, не зависит от того, сколько человек являются собственниками квартиры в доме, а зависит от площади квартиры, которой владеет собственник, так как собственник квартиры будет голосовать именно голосом размер которого пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а не количеством собственников (либо проживающих) в квартире человек.

Б. О нарушениях в принятом учредительном документе ТСЖ

В соответствии с ст. 52 ГК РФ, юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. К сожалению, новый Жилищный кодекс повторил ошибки прежнего закона о товариществах собственников жилья и также не оговорил состав и не определил требования к содержанию учредительных документов товарищества. В соответствии с п. 2 ст. 135 ЖК РФ, устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, учредительным документом товарищества будет являться устав товарищества собственников жилья.

Примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден еще в 1998 году приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. N 3527. Положения этого устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ.

Статья 52 Гражданского кодекса РФ содержит общие требования, предъявляемые к содержанию учредительных документов юридического лица. Итак, учредительные документы юридического лица должны содержать:
- наименование юридического лица,
- место его нахождения,
- порядок управления деятельностью юридического лица,
- а также другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" учредительными документами некоммерческих организаций являются:
- устав, утвержденный учредителями (участниками, собственником имущества), для общественной организации (объединения), фонда, некоммерческого партнерства, частного учреждения и автономной некоммерческой организации;
- учредительный договор, заключенный их членами, и устав, утвержденный ими, для ассоциации или союза.

Учредители (участники) некоммерческих партнерств, а также автономных некоммерческих организаций вправе заключить учредительный договор.

Требования учредительных документов некоммерческой организации обязательны для исполнения самой некоммерческой организацией, ее учредителями (участниками).

В учредительных документах некоммерческой организации должны быть определены:
- ее наименование, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму;
- место нахождения некоммерческой организации;
- порядок управления деятельностью, предмет и цели деятельности;
- сведения о филиалах и представительствах;
- права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство);
- источники формирования имущества некоммерческой организации;
- порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;
- иные положения, предусмотренные законом.

Учредительные документы некоммерческой организации могут содержать и иные не противоречащие законодательству положения.

В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Поскольку товарищество признается некоммерческой организацией, а "правоспособность юридических лиц - некоммерческих организаций всегда является специальной. Ее объем определен целями деятельности конкретной организации, указанными в ее учредительных документах".

Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании. Положениями статьи 145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом статьей 146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

В целом предоставленный на рассмотрение устав ТСЖ «Л-кое» соответствует требованиям действующего жилищного законодательства РФ.

В. О непредоставлении текста Устава ТСЖ

Жители дома в своей жалобе указывают на то, что текст устава им не предоставлялся для ознакомления, однако г. Ш-рин, избранный председателем ТСЖ, в ответ на обращение данных жителей, текст устава им предоставил, а также указал на то, что они вправе ознакомится с текстом устава и дать свои предложения и замечания.

Г. О коммерческом характере Устава.

Жители дома также указывают, что в тексте устава «делается акцент на коммерческий характер деятельности ТСЖ», однако согласно п.1.5 устава Товарищество не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Данные требование также закрепляет и ГК РФ и ЖК РФ, согласно которых товарищество собственников жилья создается в виде некоммерческой организации, деятельность которой не предусматривает извлечение прибыли в качестве основной деятельности. Имея специальную правоспособность, ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе, и которые соответствуют целям, ради которых оно было создано. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, признается судом недействительной (неуставная сделка).

Таким образом, хозяйственная деятельность ТСЖ должна осуществляться только в рамках его устава. В соответствии с действующим законодательством вся уставная деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер. Права товарищества в пределах, которых оно может осуществлять эту деятельность, установлена в статье 137 ЖК РФ.

Цель создания ТСЖ сформулирована в статье 135 ЖК РФ. Согласно этой статье, ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ понятие «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме» эквивалентно понятию «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников контроля над исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации МКД, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и не оказания услуг. ТСЖ обязано обеспечить эксплуатацию общего имущества в МКД путем привлечения сторонних организаций либо собственными силами.

ЖК РФ возлагает на ТСЖ обязанность (ст. 138, п. 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Это означает, что в системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ), которое в силу полномочия, основанного на указании закона, в равной степени распространяется на всех собственников – как членов, так и не членов ТСЖ.

В рамках своей уставной деятельности ТСЖ не выполняет для собственников помещений никаких работ и не оказывает им никаких услуг. Уставная деятельность ТСЖ не связана с реализацией. Поэтому на нее не распространяется действие статьи 146 НК РФ, и взносы собственников на содержание ТСЖ и ведение уставной деятельности не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Взносы собственников на осуществление уставной деятельности ТСЖ не могут образовывать прибыль и не могут быть приравнены к оплате. В соответствии с положениями НК РФ (пп. 1 п. 2 ст. 251; пп. 9 п. 1 ст. 251) указанные взносы не относятся к доходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Д. О несоблюдении процедуры уведомления о собрании.

В ответ на жалобу жителей дома о том, что не была соблюдена процедура уведомления собственников помещений о проведение собрания, а именно, что уведомление собственников помещений о собрании осуществлялось посредством вывешивания объявлений по подъездам дома, господин Ш-рин, избранный председателем ТСЖ, сообщает о том, что уведомление жильцов о проведение заочного голосования выдавались строго в соответствии с п. 1 ст. 146 ЖК РФ, с данными уведомлениями жители дома могут ознакомиться у председателя ТСЖ.

При принятии решения о создании ТСЖ, необходимо руководствоваться не ст. 145 ЖК РФ, которая регулирует порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, т.к. в нашем случае ТСЖ ещё не создано. В связи с чем необходимо руководствоваться ст. 45 ЖК РФ, которая регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решение и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч.5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Порядок проведения общего собрания собственников практически аналогичен порядку проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, изложенному в ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, если жители дома считают, что нарушена процедура инициирования и проведения общего собрания, извещения собственников о проводимом собрании, они могут обжаловать принятое на собрание решение в Сарапульский районный суд.

Е. О согласии на обработку персональных данных при составлении бюллетеней для голосования.

В соответствии с п.3 ст. 47 ЖК РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

По словам жителей дома, председатель ТСЖ, при составлении бюллетеней голосования просил указывать персональные данные, при этом ни каких письменных сообщений на обработку персональных данных к обозначенным бюллетеням предоставлено жителям не было, что, по мнению жителей, противоречит ч.1 ст. 9 ФЗ «О персональных данных».
Шестнадцатого июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 5 которого внесла очередную новеллу в Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных».

Корректировке подверглась часть 2 статьи 6 ФЗ-152, дополненная новым пунктом следующего содержания: «5.1) обработка персональных данных необходима управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, осуществляющим в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации управление многоквартирными домами, либо лицам, с которыми собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом заключили договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, либо лицам, с которыми собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении или собственники жилых домов заключили договоры о предоставлении коммунальных услуг, либо лицам, привлеченным на основе договоров, для осуществления расчетов с собственниками помещений в многоквартирном доме, собственниками жилых домов, нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилых домах и коммунальные услуги;…» Вышеуказанный пункт дополнил ряд ситуаций, когда оператору персональных данных не требуется получать согласие субъекта на обработку персональных данных.

В тексте поправки четко оговаривается условие отсутствия необходимости в получении согласия: обработка персональных данных происходит в связи с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации либо в связи положениями соответствующего договора. Но вышеприведенное условие фактически дублирует содержание пунктов 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152. Таким образом, законодатель спускается от уровня регулирования типовых ситуаций (например, обработка персональных данных в связи с исполнением положений договора) до уровня регулирования конкретных ситуаций (договорных отношений в сфере ЖКУ). Кроме того, происходит девальвация значения и ценности других норм института согласия субъектов на обработку их персональных данных (в частности, пунктов 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152)
В настоящее время данной поправки в часть 2 статьи 6 ФЗ-152 нет, и поэтому при принятии решения о том, необходимо ли получать согласие на обработку персональных данных при составление бюллетеней голосования, необходимо руководствоваться п. 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152, согласно которых согласия на обработку персональных данных не требуется, так как обработка персональных данных осуществляется на основании федерального закона (Жилищного кодекса РФ), устанавливающего ее цель, условия получения персональных данных и круг субъектов, персональные данные которых подлежат обработке, а также определяющего полномочия оператора.

Ж. О долгах за жильцами.

В ответ на вопрос о распределение ответственности по долгам, имеющимся у жильцов необходимо обратится к п. 6 ст. 135 ЖК РФ, согласно которого товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Данное положение также отражено в уставе ТСЖ «Л-кое», в частности в п.1.8 Устава.

З. О распоряжении общим имуществом дома (в частности подвалом дома).

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах имеет свои особенности, прежде всего связанные с владением, пользованием и распоряжением таким имуществом. В частности, на практике часто возникает необходимость передать в пользование (сдать в аренду) часть общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачных и подвальных помещений), произвести реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений.
Для того чтобы не нарушить права и законные интересы собственников помещений, следует знать основные нормы жилищного законодательства, регулирующие эти вопросы.

Перечень объектов, входящих в состав общего имущества, указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Следует отметить, что общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. Оно не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части (объекты) общего имущества, они не могут быть выделены в натуре в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести государственную регистрацию права собственности.

Таким образом, общее имущество не является самостоятельным объектом права собственности или иного вещного права.
В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (подп. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

По решению общего собрания членов ТСЖ объекты общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачные и подвальные помещения, мансардный этаж) могут быть сданы в аренду (подп. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В них могут находиться инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Сдача в аренду (передача в пользование) этих помещений возможна на основании решения квалифицированного большинства (не менее двух третей) от общего числа голосов собственников или членов ТСЖ (ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Собрание собственников или членов ТСЖ проводится в порядке, предусмотренном ст. 45, ст. 146 ЖК РФ с учетом того, что кворум на таком собрании должен составлять 50% голосов плюс один от общего числа голосов — в отношении общего собрания собственников и не менее 2/3 членов ТСЖ (их представителей) — в отношении общего собрания ТСЖ.
Собственникам, которые не участвовали в голосовании по каким-либо причинам, следует помнить о том, что решение, принятое на общем собрании собственников помещений, является также для них обязательным.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что распоряжение общим имуществом дома председателем ТСЖ, без согласия других собственников дома, неправомерно.

И. О принадлежности цокольного помещения, занимаемого компанией «Р-ком».

Указанное помещение либо находится в собственности компании «Р-ком», в связи с чем данная компания является одним из полноправных собственников помещений в доме, либо данное помещение передано компании «Р-ком» по договору аренды. В этом случае данное помещение, скорее всего, является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, и поэтому Арендодателем будет являться лицо уполномоченное решением собственников на передачу общего имущества в аренду (например председатель ТСЖ или управляющая компания). В этом случае арендные платежи, являются общей собственностью жителей дома, и могут быть ими потрачены, по общему решению собственников на цели указанные в ЖК РФ, например на благоустройство или ремонт дома.

Резюмируя вышеизложенное, юрист полагает, что если жители дома, от имени которых заявитель А-тов обращается с жалобой, настаивают, что нарушены их жилищные права, в частности не соблюдён порядок подготовки к проведению собрания, порядок проведения собрания, установленного ЖК РФ, отсутствовал необходимый для проведения собрания кворум, решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования не были доведены до сведения собственников помещений в доме установленным законодательством порядком, а также в случае, если были приняты на собрании решения, противоречащие законодательству РФ, жители дома вправе обжаловать решение в Сарапульский районный суд.
Юрист составил заявителю также развернутое исковое заявление в Сарапульский районный суд:

Начальник юридического отдела Новокшенов Сергей Александрович,
моб. 8-904-838-33-88, электронная почта: Cergeinov@yandex.ru
Консультация была дана в ноябре 2011 г.
.

p/strong

/strong

?>