ИП работает на УСН (доходы-расходы) и за свои оказанные услуги получил от организации право требования квартиры по договору долевого участия. При получении квартиры она была оформлена в собственноть физического лица и затем продана. Договор продажи квартиры оформлен от физического лица, а не от ИП.
Вопрос. Как правильно произвести налогообложение сделки по продаже квартиры?
Ответ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 346.17 Кодекса в целях главы 26.2 Кодекса датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Согласно пункту 4 статьи 346.18 Кодекса доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений статьи 105.3 Кодекса.
Таким образом, в случае получения индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, дохода за оказанные услуги в виде объекта недвижимости указанный налогоплательщик учитывает эти доходы в момент получения имущества и (или) имущественных прав в соответствии со статьей 346.18 Кодекса, а при последующей реализации указанного имущества - в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу.
{Вопрос: Об учете ИП в целях налога при УСН доходов при получении объекта недвижимости за оказанные услуги и его последующей реализации. (Письмо Минфина России от 10.01.2020 N 03-11-11/329) {КонсультантПлюс}}
Реализация квартиры
Из приведенного письма следует также, что на основании тех же норм НК РФ реализация квартиры, ранее полученной в качестве платы за оказанные услуги, признается в целях исчисления единого налога на УСНО доходом, которым является стоимость реализованной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО, датой получения доходов (в том числе доходов от реализации товаров) признают день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (кассовый метод).
Доход от продажи квартиры должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения при применении УСНО в соответствии с этой нормой независимо от перехода права собственности на квартиру (см. Письмо Минфина России от 08.12.2014 N 03-11-11/62822).
Вопрос: Налогоплательщик, применяющий УСНО, оказал клиенту услуги. Тот расплатился за них квартирой. Впоследствии налогоплательщик решил ее продать. Как влияют на доходы и расходы "упрощенца" данные операции? ("Бухгалтер Крыма", 2017, N 10) {КонсультантПлюс}
Факт регистрации всех объектов недвижимости на физлицо, равно как и указание в договорах купли-продажи в качестве покупателя физлица, а не предпринимателя, не свидетельствует о том, что объекты были приобретены в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности. Право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В ситуации, когда период нахождения квартир в собственности физлица составляет несколько месяцев и при этом основными видами деятельности ИП являются покупка и продажа собственного недвижимого имущества, доходы от продажи квартир (учитывая множественность сделок по их купле-продаже) подлежат обложению налогом в рамках УСНО в качестве доходов от предпринимательской деятельности. Такой вывод следует из Определения ВС РФ от 19.09.2019 N 309-ЭС19-16354.
{Вопрос: Правомерно ли ИФНС отказала в вычете по НДФЛ и доначислила предпринимателю "упрощенный" налог, если ИП, применяющий УСН, продал несколько квартир, зарегистрированных на себя как на физлицо и задекларировал доход от продажи? (Основание отказа - приобретение для использования в предпринимательской деятельности.) ("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 12) {КонсультантПлюс}}
Если в качестве платы за оказанные услуги выступает объект недвижимости, то стоимость такого объекта ИП должен учесть в доходах на момент его получения.
Если в дальнейшем предприниматель решит продать данный объект, то полученные доходы в денежной форме нужно будет учесть в момент поступления денег на расчетный счет ИП
Из выше сказанного понимаем, что вопрос спорный. Если у данного ИП ОКВЭД - купля-продажа недвижимости, тогда однозначно налогообложение как доход ИП. Если данная квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, то доход будет облагаться НДФЛ.
Подборка документов(см. приложение)
Статья: Предприниматель продал объект недвижимости: НДФЛ или "упрощенный" налог? (Гусаров Д.Ю.) ("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2018, N 3) {КонсультантПлюс}
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в мае 2021 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).
Данная консультация прошла контроль качества:
Рецензент - Бушмелева Галина Владимировна, профессор кафедры «Бухгалтерский учет и АХД» ИжГТУ им. М.Т. Калашникова