Земельные вопросы: участки, границы

Гражданка М-ва обратилась с заявлением о том, что площадь принадлежащего ей на праве собственности земельного участка площадью 735 кв. м, уменьшена в результате «присвоения и выделения новых земельных участков». Данный земельный участок получила по наследству от матери (восстановила срок), позднее оформила в собственность.

 Вопрос. Как восстановить величину принадлежащего ей на праве собственности земельного участка?

 Рассмотрев документы на земельный участок, в т.ч. связанные с определением и уточнением его границ, судебные решения, а также уточнив факты, юрист отвечает следующее.

Имеется межевой план, на котором отражен данный участок, и акт согласования границ земельного участка, выполненный МУП «Земельно-кадастровый центр». Обоснованных письменных возражений при определении его границ со стороны М-вой не поступало. Площадь земельного участка составляет 715 кв.м. М-ва объясняет, что «была введена в заблуждение» и подписала все необходимые документы. Объектов, которые позволили бы определить местоположение земельного участка, М-ва назвать не смогла.

Заявительница обращалась с письмом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике по вопросу правомерности постановки на государственный кадастровый учет 2-х соседних (смежных) земельных участков. Управление Росреестра по УР обосновало обстоятельство постановки вышеуказанных земельных участков на государственный кадастровый учет и дополнительно сообщило, что в соответствии с актом согласования границ земельного участка, приложенным в землеустроительное дело (участка М-вой), смежных границ с 2-мя соседними участками, заявленными в письме М-вой, нет.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ (ЗК) ("Понятие земельного участка") земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно ст. 1, ст. 7 Закона о кадастре недвижимости подтверждением существования земельного участка как индивидуально-определенной вещи с уникальными характеристиками является государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, описанием местоположения границ, определением площади, а также с внесением дополнительных сведений - адреса (местоположения), категории и разрешенного использования, кадастровой стоимости.

Местоположение границ при образовании нового участка, уточнении границ существующего и при образовании частей участка определяется межевым планом, необходимым для кадастрового учета.

По общему правилу местоположение границ участка устанавливается по координатам характерных точек (точек изменения описания границ участка и деления границ на части, так называемых "поворотных" точек). Для отдельных частей границ участка определение местоположения возможно посредством указания на смежные природные и (или) искусственные объекты (например, линейные), если сведения о таких объектах содержатся в ГКН (ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости).

Требования к точности и методам определения координат характерных точек, а также порядок установления границ указанием на природные или искусственные объекты устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (в настоящее время - Минэкономразвития России).

При уточнении границ их местоположение определяется (ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости):

- из сведений правоустанавливающего документа;

- при отсутствии правоустанавливающего документа - из сведений в документах о местоположении границ участка при его образовании;

- при отсутствии правоустанавливающего документа и документа о границах участка - по границам, закрепленным природными или искусственными объектами, существующими на местности не менее 15 лет.

Вновь образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского, земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, иным федеральным законам.

Местоположение границ участка должно определяться с учетом проекта межевания территории или иного документа, если это предусмотрено федеральным законом (ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости) (например, в соответствии со ст. 41, 43 Градостроительного кодекса -применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям).

Площадь земельного участка - это площадь проекции границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 8 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости).

Требования к межевому плану определяет ст. 38 Закона о кадастре недвижимости, а также приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".

Межевой план воспроизводит сведения:

- имеющиеся в ГКН;

- новые, необходимые для внесения в ГКН.

Межевой план состоит:

1) из графической части, в которой указываются:

- сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки об участке;

- сведения о местоположении границ (с координатами характерных точек) образуемого участка, частей участка, об уточненных границах существующего участка, о доступе к участку (проезд или проход);

2) текстовой части, в которую включаются:

- сведения, необходимые для внесения в ГКН;

- акт согласования местоположения границ (в случае обязательности согласования в соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости).

Межевой план заверяется подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера.

Акт согласования местоположения границ оформляется на обороте графической части межевого плана (ст. 40 Закона о кадастре недвижимости).

Местоположение границ считается согласованным при наличии в акте личных подписей всех заинтересованных лиц (их представителей), за исключением случаев, когда надлежащим образом извещенное лицо не представило свои обоснованные письменные возражения о местоположении согласуемых границ. В этом случае в акт согласования вносится соответствующая запись, а подтверждающие надлежащее извещение документы прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

Если заинтересованное лицо представило свои обоснованные письменные возражения относительно местоположения границ, в акт о согласовании вносятся соответствующие записи. Письменные записи прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. В данном случае границы не считаются согласованными. После оформления акта согласования (фактически "акта несогласования") спор о границах разрешается как земельный спор в соответствии со ст. 64 ЗК в судебном порядке (ч. 4, 5 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости).

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ подлежит обязательному согласованию в случаях:

- уточнения границ участка, в отношении которого выполнялись кадастровые работы;

- уточнения границ смежных участков, сведения о которых внесены в ГКН. Лицами, заинтересованными в согласовании границ, согласно ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости являются правообладатели смежных земельных участков:

- собственники (исключение - государственные и муниципальные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении);

- землевладельцы (граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения);

- землепользователи (лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий и органов государственной власти и местного самоуправления);

- арендаторы государственных и муниципальных земельных участков на срок более пяти лет.

Форма согласования границ выбирается кадастровым инженером:

- индивидуально с каждым заинтересованным лицом;

- проведением собрания заинтересованных лиц.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития РФ N412"06 утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Заявительнице М-вой разъяснена правовая квалификация ситуации.

В силу отсутствия обоснованных письменных возражений относительно местоположения границ при оформлении Акта согласования местоположения границ земельного участка, Акт считается согласованным без возражений, границы утвержденными. В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона М221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" неурегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу "кто успел, тот и съел", поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития РФ N412 раздел "Заключение кадастрового инженера" включается в состав межевого плана в следующих случаях:

- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;

- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, размеры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

Заявительнице М-вой предложено подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Однако разъяснено, что существует определенная сложность в формулировании исковых требований и небольшая вероятность благополучного разрешения вопроса. В связи с тем, что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона N221-03), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;

- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);

- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона N 221-ФЗ);

Следующим шагом нужно будет подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Симакова Елена Андреевна,
юрист ООО «Управляющая компания Кама»